Crédito hipotecario: qué es, qué cuesta y qué piden
Es el crédito más grande que la mayoría pedirá en su vida y el que menos se compara. Aquí lo que cuesta de verdad, más allá de la mensualidad.
Es el crédito más grande que la mayoría de la gente pedirá en su vida, el que más tiempo la va a acompañar —el plazo promedio en México es de 19 años— y, paradójicamente, el que menos se compara.
Qué es exactamente
Un préstamo para adquirir un inmueble donde el propio inmueble queda como garantía. Si dejas de pagar, la institución puede ejecutar esa garantía. Suena duro, pero esa misma garantía es la razón de que sea, por mucho, el crédito más barato que existe.
| Tipo de crédito | Tasa promedio | Métrica | Antigüedad del dato |
|---|---|---|---|
| Hipotecario (adquisición de vivienda) serie detenida | 10.4 % | Tasa de interés promedio ponderado por saldo | hace 2 años y 6 meses datos a marzo de 2024 |
| Automotriz | 14.3 % | Tasa de interés promedio ponderado por saldo | hace 11 meses datos a octubre de 2025 |
| Tarjeta de crédito | 23.9 % | Tasa Efectiva Promedio Ponderado por saldo (TEPP) | hace 1 año y 3 meses datos a junio de 2025 |
| Nómina | 26.9 % | Tasa de interés promedio ponderado por saldo | hace 1 año y 3 meses datos a junio de 2025 |
| Personal | 40.5 % | Tasa de interés promedio ponderado por saldo | hace 1 año y 1 mes datos a agosto de 2025 |
Todas estas cifras son TASAS DE INTERÉS, no CAT: no incluyen comisiones ni seguros, así que el costo real de tu crédito será mayor. Son promedios de mercado publicados por el Banco de México, no ofertas ni tasas que te vayan a dar a ti. Fíjate siempre en la fecha de corte: entre un producto y otro hay hasta dos años de diferencia en la antigüedad del dato.
Por qué el dato del hipotecario es tan viejo
Banco de México dejó de publicar este reporte. Era semestral y la última edición salió en junio de 2025 con datos de marzo de 2024; desde entonces no hay una nueva. No es que el dato esté por actualizarse: la serie está detenida.
Para saber qué tasa y qué CAT te ofrecen hoy, el Comparador de Créditos del Banco de México sí está vigente: se alimenta de lo que las instituciones reportan de forma continua y publica CAT por institución, que es mejor dato que el promedio histórico de esta tabla.
La tasa promedio fue de 10.4 % contra 40.5 % de un crédito personal. Casi cuatro veces menos por el mismo peso prestado, sólo por tener un inmueble detrás.
Para saber tu tasa de hoy, no uses este promedio
Ese 10.4 % es un promedio histórico y su serie está detenida. La fuente oficial que sí se mantiene al día es el Comparador de Créditos del Banco de México: se alimenta de lo que las instituciones le reportan de forma continua y publica CAT por institución, que además es mejor dato que la tasa, porque incorpora comisiones y seguros.
Comparar hipotecarios vigentes en Banxico →
Usa el promedio de arriba para calibrar si una oferta suena razonable; usa el Comparador para saber qué te van a cobrar.
El rango entre bancos es estrecho, y eso cambia dónde buscar
El rango entre instituciones fue de 9.7 % a 11.0 %. Poco más de un punto porcentual separa al más barato del más caro.
La conclusión práctica va contra el instinto: perseguir la tasa más baja rinde poco; donde se juega el dinero es en las comisiones, los seguros y el plazo. Un banco con tasa ligeramente mayor pero sin comisión por apertura y con seguro más barato puede salir mejor. Por eso hay que comparar CAT, no tasa.
Lo que se paga aparte de la casa
El enganche es sólo el principio. Presupuesta también:
- Gastos de escrituración y honorarios notariales.
- Avalúo del inmueble.
- Derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
- Comisión por apertura, cuando la hay.
- Seguros de vida y de daños, normalmente obligatorios mientras haya saldo.
Sumados son varios puntos porcentuales sobre el valor de la casa, en efectivo y desde el día uno. Es la razón más común por la que una compra se cae a última hora.
El plazo: donde de verdad se decide el costo
Alargar el plazo baja la mensualidad y sube el costo total, y en un crédito de 19 años esa diferencia se mide en cientos de miles de pesos. Vale la pena correr los dos escenarios antes de firmar, no después.
Puedes hacerlo en nuestra tabla de amortización: pon el mismo monto y la misma tasa a 15 y a 20 años, y compara la línea de costo total. Elige "sin IVA", porque los intereses hipotecarios normalmente no lo causan.
El segmento casi no mueve la tasa
| Segmento | Tasa promedio |
|---|---|
| Vivienda social | 10.5 % |
| Vivienda media | 10.4 % |
| Vivienda residencial | 10.3 % |
| Liquidez con garantía de tu casa | 12.0 % |
Fíjate en el último renglón. Un crédito de liquidez —donde pones tu casa como garantía para obtener dinero de libre uso— sale 1.6 puntos más caro que uno de adquisición. Es una herramienta legítima, pero conviene tener muy claro para qué es: estás arriesgando tu vivienda por dinero que no se convierte en patrimonio.
Antes de firmar
- Compara CAT, no tasa, en el Comparador de Créditos de Banxico, que sí lo publica.
- Pide el desglose de gastos de cierre por escrito y súmalo al enganche.
- Pregunta si puedes hacer pagos anticipados a capital sin penalización, y si reducen plazo o mensualidad.
- Revisa tu buró antes de solicitar: con un reporte gratuito sabes qué van a ver de ti.
- Si eres derechohabiente, compara contra Infonavit o Fovissste, y revisa los esquemas donde se combinan con un banco.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un crédito hipotecario?
Es un préstamo para comprar un inmueble donde el propio inmueble queda como garantía. Si dejas de pagar, la institución puede ejecutar esa garantía. Esa garantía es también la razón de que sea el crédito más barato del mercado: la tasa promedio fue de 10.4 %, contra 40.5 % de un crédito personal.
¿Qué tasa se cobra en México?
Según el Banco de México, la tasa promedio ponderada de los créditos de adquisición de vivienda fue de 10.4 %, con un rango entre instituciones de 9.7 % a 11.0 %. Es un rango estrecho, así que la diferencia real entre ofertas suele estar más en las comisiones y los seguros que en la tasa. Ojo: ese dato tiene corte a marzo de 2024.
¿Qué gastos hay además del enganche?
Los gastos de escrituración, el avalúo, los derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad, la comisión por apertura y los seguros de vida y de daños, que suelen ser obligatorios mientras haya saldo. Son varios puntos porcentuales sobre el valor de la casa y se pagan aparte del enganche.
¿Cuánto encarece el plazo?
Muchísimo, y es lo que menos se compara. El plazo promedio en México es de 19 años. Alargar el plazo baja la mensualidad y sube el costo total, a veces al punto de pagar más de intereses que el valor de la casa. Vale la pena correr ambos escenarios en una tabla de amortización antes de firmar.
¿Un crédito de liquidez con mi casa es lo mismo?
No, y es más caro: la tasa promedio de los créditos de liquidez con garantía inmobiliaria fue de 12.0 %, contra 10.4 % de los de adquisición. Estás poniendo tu casa como garantía para obtener dinero de libre uso, así que conviene tener muy claro para qué es.
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